年终置业的痛点 全靠这个治愈系项目了
一不留神，又到了年末。
而今年的楼市，犹如在坐过山车，一忽儿在云端，一忽儿急转直下，让人难以捉摸。
往年的楼市，年末必定会迎来一波返乡置业的小高潮。
今年，则是行情难测。痛点有二：一则因为住宅的限购限贷，严格的社保要求把不少返乡置业的人群挡在了门外；二则成都住宅的置业门槛也已经不低了，20来万的钱看起来怎么都不够。
那么，手握闲钱的人们究竟还有没有选择？
买住宅的路“走不通了”
还有别的替代品吗？
有人说，“住宅的路被堵死了，除了房产，还有别的选择。”
表面看，投资选择的确很多。
艺术品、文玩、银行存款、购买理财产品、股票、金融产品、P2P、保险……都可以纳入选择投资品时的考虑范畴。然而，一旦需要考虑到资金的稳定性和风险较小，能够选择的产品就并不多了。
艺术品和文玩依赖于专业认知和判断力；股票和金融产品也需要大量的金融知识积累；P2P行业不成熟，风险大，更不是一般老百姓能玩得起的游戏；理财型保险的回报周期又拉得太长且收益并不十分可观，如此一来，高收益且可靠的产品似乎就只剩下了房产。
这也是这几年楼市火爆最真实的原因了。但凡把闲钱布局在房产上的人，基本都成了人生赢家。
以目前较为主流的投资方式对比计算，买房不仅收益最为可观，即便市场下滑，物业还在，可以正常收租。所以，置房产是比较稳健且收益明显的投资方式。就算短期内房价下跌，但在时间的长河中，房子是能跑赢通货膨胀为数不多的投资产品之一。
公寓行情3年内必将大逆转！
在房产的范畴当中，20万的资金如今则显得略微有些尴尬。
先说住宅产品，根据正合地产的11月月报，主城区均价为16211元/平米，近郊为11215元/平米。按照20万的三成首付倒推，总价不能超过80万，以近郊价格计算，所购物业面积不能超过80平方米。
去年以来，成都楼市已经进入了改善产品主打的周期，90-150平米是主流产品，80平米以下的产品供应少之又少。再加上住宅限购，对于社保的要求毫无疑问会拿走无数返乡置业人群的“房票”。
必须要看到的一个市场现象，也是成都楼市的一个误区：大多数的买房人热衷于住宅产品而不太乐于购买公寓类型的产品。
然而，以北上广深为代表的一线城市，公寓行情大好，租金可观，且优质公寓的价格普遍高于住宅产品。北京的中骏天宸项目，售价约为150000元/㎡起，且只能以公司名义全款购买。而素有深圳“第一豪宅”之称的深圳湾1号推出的位于主塔楼T7的“莱佛士公寓”，单价在200000/㎡右。
作为新一线城市，成都与一线城市的差距日益缩小，公寓市场也即将打开发展黄金期。
锐理数据显示，2018年仅前4个月的公寓销售就已与2016年全年基本持平。2018年前6个月，成都公寓销售面积达181.07万㎡，超过了2016年全年总销售面积，与2017年同期相比也上涨了74%，得到了市场的充分认可。
成都最现实的例子是，在人人都想拥有一间房的高新区，公寓表现出很友好的姿态——均价比住宅低上3000-5000元/平米。
18000元/㎡的住宅均价，如果买80平米的房子，首付至少需要43万左右。若选择40㎡的公寓产品，就算按13000元/㎡的均价计算，首付也只需要26万元。
就租金收取而言，面积大小相差无几的住宅和公寓，并不会有多少差异，如果公寓有良好的运营，租金甚至可以比住宅更高。以金融城豪宅誉峰为例，40平米的公寓租金普遍在3000-4000元/月，而套二住宅租金则在5500-6000元/月，两者在置业时的成本后者几乎是前者的2倍以上。
今年年初的人民日报也曾刊文称，未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居。成都公寓行情逆转已成定局，3年内，或许1年、两年必会发生。
而4.9米层高的LOFT产品，由于同样的面积能够获得远多于平层和4.2米层高产品的使用空间，因此在后期的租金收益、物业升值上更是佼佼者，遗憾的是受政策影响这类产品在成都市场已经不多见了。如果现在有一套4.9米层高的loft摆在你面前，小全全一定告诉你不要错过。
痛点之所以成为痛点，是因为不通。
想通了公寓的价值逻辑，谁还不是人生赢家呢？
公寓市场潜力巨大，而目前成都市场的公寓价格普遍并不高，并未拉开差距的首付，应该如何挑选到公寓中的“价值股”呢？小全全在这里也是将毕生经验总结了一下，分享给大家。
1、未来用家市场越大，公寓的潜力越大
目前成都的公寓供应主要集中在市中心和城南。很多人热衷于买市中心的产品，未来有没有市场，肯定的。但是小全全认为城南的公寓更有潜力。
链家网信息显示，市中心的公寓租金相对比较静态，上涨乏力；而城南的公寓产品租金则呈现逐年递增的趋势，这与城南大量的产业人口有密切关系。
今年8月，有媒体曾曝出“成都房租暴涨”的消息，经中介人员解释后得知，拉动租金涨幅的区域仍旧集中在城南。
不管是高新区还是天府新区，都制定了各种人才引进措施，大力吸引人才落户，高新区的计划是，到2025年引进2万名高层次创新创业人才，这些都将成为未来城南和高新区的潜在租赁人群。
2、精准的客群定位，更能助推租金上涨
市面上可供选择的公寓产品不少，大的方位定了之后，又该如何挑选产品？多数人认为，公寓大同小异，就看价格了。如果这么想，就大错特错了。
公寓最终的租金，和公寓租给什么样的人群有非常大的关系。试想，同样的房子，租给一群普通打工族和高收入的人才能一样吗？所以，用家是谁？这是公寓在产品设计之初就应该想明白的问题。
同样以高新区为例，小全全认为华润置地时光里就是这样一个想得非常明白的项目。周围软件园、产业园，数以万计的年轻租房族，而时光里则把目标瞄准了他们中最潮的一群人——时光里规划的商街，不仅采用了时尚的设计，在商家上也是尽量引进当下最受年轻人追捧的商业形态，比如网红咖啡馆、餐厅、健身馆等，可以说的区域时尚消费地标。
3、价值也是需要“运作”的
2016年开启的成都二手房价格上涨周期中，我们后来得知好些个小区都是一些有经营头脑的业主联手推高了小区二手房价格，姑且不论这种做法正确与否，至少这教会我们一件事：价值也是需要运作的。
大多数的公寓项目都是一卖了之，一哄而散。时光里有些不同，虽然它的公寓产品也是散售，但整个项目却有一套助推物业价值的逻辑在其中——时光里前期将保留部分优质商铺，用于主力商家招商，以此来形成和培育整个项目的商气和品相，有了商气才能有人，人来了才有价值可讲。
4、大家都买的未必一定好，但大家都不买的一定不好
人都有从众心理，在房产的领域里，一旦一个项目大家都不碰，就一定有它的负面因素在其中。所以，我们还是宁愿买大家都看好的项目，毕竟这样的项目是经过多数人论证的——比如“销冠”。
2018年截止至7月24日的公寓成绩单上，时光里以销售套数、面积、总价稳居榜首。去年，时光里也是当仁不让的销冠。
一年销冠容易，对于一个占地面积66亩的商业项目来说，持续两年成为销冠，自然有其过人之处。小全全也与不少成交客户进行了沟通，梳理除了时光里成为销冠的几个关键点：
1、华润置地和它的商业运营能力
说起华润置地，成都人必然联想到二十四城、万象城。万象城作为华润置地最具影响力的商业产品，无疑全方位的展示了华润置地在商业项目上的招商、运营能力。时光里是华润置地继万象城之后，在城南打造的首个纯商业项目，创新性地采用了“招商+销售”的运营模式，这对于公寓产品来说也能为后期价值成长保驾护航，同时也为整个时光系的运营模式探索好了方向和道路。
2、高成长性的区域&五大产业园聚集
时光里所在的城南新川板块，不仅是高新区继金融城、大源之后，最后一块可供大规模开发的区域，同时，板块内软件园、会展、新川科创园等五大产业园集中分布，英特尔、微软、IBM等世界500强均布局于此，买家丝毫不用为租客发愁。更何况，优质的租客人群对于租金的承受能力更强，物业后期的价值提升也更加可期。
3、双地铁+优质配套
900米！这是时光里距离建设中的地铁6号线的距离，并且临近已运营的地铁1号线。此外，项目周边配套有新川之心中央公园、省级医院、新川创新科技园等，还规划2所中学、7所小学、13所幼儿园，教育、休闲、医疗资源都十分完善。
4、约30000㎡主题商街、7000平空中花园、4.9米层高
最后就是华润置地对于项目的良心所在了，尽管项目所处地段和大环境给予了项目足够的支撑，但研究了区域客群需求之后，华润置地在规划上给出了颇为亮眼的产品设计：4.9米层高的小跃层在成都市场已经绝版，7000㎡空中花园，酒店标准入户大堂及公区等设计都对年轻时尚的租赁人群，具有很强的吸引力。
临近年末，华润置地时光里也给足了诚意，soho和loft产品全线8折，首付不到20万就能入手高新区，当软件园数万租赁人群的房东。
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